区别于传统办公室的死板，共享办公室更具有活力，且现代感和科技感十足，是一种开放性文化的象征。

继一波一波的共享概念、喧哗褪去，除了造就了共享单车之外，其他的奇葩共享概念已经退烧，而其中共享办公空间的业务是我比较看好的，可能也是未来增长比较好的业务。接下来我们来简单聊一下为什么共享办公空间火了？

一、市场现状

其实共享办公空间很早就出现了，最初的形态应该是创业孵化器类型的。

• 传统的办公楼写字间：传统租赁方式，租赁方只负责基础的物业管理，缺乏灵活性和个性化，对承租方的资金要求较高，适合于中大型企业。
• 创业孵化器加速器：面向创业阶段，提供创业扶持，资金要求较低，一般面向投资机构投资过创业公司，提供短期的过渡；
• 共享办公空间：应该是类似孵化器的一种升级和扩展，面向小微企业，尽可能提供完善的物业、行政、及其他创业扶持、资金、资源等多方面的配套服务，包括设备设施、会场使用租赁等等。一般都是对获得的空间进行整体改造，提供统一或个性化的空间使用诉求，兼顾开放性和私密性，提高整体的空间利用率，价格相对较低，有很高的灵活性和可扩展性。

目前市场中比较多的共享空间租赁企业不在少数，比如：

• 氪空间：高端联合办公（https://www.krspace.cn/best/?from=brandtitle&terminal=pc）
• 纳什空间：小企业的超级办公室 （https://www.nashwork.com/beijing/）
• Wework：高端办公空间（https://www.wework.cn/#/）
• 无界空间：倡导工作美学的联合办公空间（http://www.wujiespace.com/）
• Regus（雷格斯）：以你喜欢的方式，随时随地办公（https://www.regus.cn/）
• URWORK （优客工场）：一站式租赁办公平台（https://www.urwork.cn/）
• ……

这里面我曾去过位于北辰国际中心的纳什空间以及位于望京的氪空间。

完全区别于传统的办公场景，相对而言，更具有现代化和科技感，更有一种活力，你可以认为共享办公空间是一种开放性文化的象征，没有那么拘泥和死板，更具包容和张力，放一张图感受一下。

二、市场需求

小型创业群体的数量，对应小型办公空间的需求量，决定着市场空间的大小。

2015年中国平均每天新登记企业1.2万户，比2014年日均新登记企业1万户有了明显提升。新登记的企业中，96%属于小微企业。“双创”对就业增加的贡献约为20%。大学生创业也成为趋势，2015届大学生中约有20.4万人选择了创业。

我这里暂时还没找到最新的数据，但是相信近几年随着“大众创新，万众创业”的提出，创业门槛极大的降低，将会促成越来越多的人加入到创业的行列。

且不说最终存活的有多少，正是因为市场的有机更新，才保证了这个市场有足够的需求活力。

创业者的数量分布，在很大程度上决定了共享办公空间的分布，这样的分布一定具有城市的依赖性。

以近几年的创业情况分析：

以创业热度得分来看，北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、重庆、成都、武汉、南京位列前十；从政策环境得分看，前十名是北京、天津、上海、深圳、杭州、苏州、青岛、武汉、广州、成都。

而位列智力支持得分前十的城市是北京、南京、上海、杭州、武汉、广州、西安、天津、重庆、成都。

综合来看这些城市应该是共享办公空间可以率先落地的地区，观察众多的共享办公空间企业在全国的布局可见一二，当然北上广深无疑是首选。

三、资源供给

城市可改造空间数量：办公楼、写字楼、废旧厂房、综合体等等。

• 持续快速小微企业数量对办公空间的需求与市场资源配置不均衡之间的矛盾。这句话是不是很熟，对了，十九大报告“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
• 物业地产运营和服务能力的限制，加上资源的分散性，以及利益的短视性，很难跟随市场的需求快速响应，灵活性和个性化不足。
• 目前的办公空间均是较大的办公场地和空间，成本高，灵活性、便利性、扩展性严重不足。
• 企业面临的租金压力，让许多企业考虑更低廉的方式，而退出了传统的办公楼，物业或地产面临着一部分存量空间的消化，且写字楼空间空置率一直是令资产持有方头疼的问题。这方面可以看下网上一些报告，如《2017年中国热门城市的办公楼租金价格走势分析》等等。
• 当然优质的办公楼一定是稀缺资源，而实际情况是，更多资源没那么优质，这些资源通过企业的改造运营，有着极大的空间成为相对优质的办公空间资源，以便于提供给更加广泛需求方。

共享办公空间的塑造，是城市办公租赁市场中一项极大的支撑，从长期来看将成为办公租赁市场的主要供给形式。

四、核心关键

1. 核心

个人认为，共享办公空间的优劣好坏，取决于两个方面：体验+效率，在市场空间相对充足的情况下，这将是共享办公空间最大的竞争力，也是核心。

• 体验：线上体验+线下体验+品牌体验，线下空间体验是基础，线上体验是延伸，品牌体验是认知传播。共享办公空间实质是创造了一种新的办公体验，如果体验欠缺，用户自然不会买单。
• 效率：高效管理和服务，如何提高全流程上的管理、控制、使用、服务效率是决定盈利空间大小关键因素，也是决定企业在竞争中突围的关键。

2. 关键指标构建

根据以上分析的核心点，我这里尝试构建一些关键指标：

• （平均）出租率：衡量空间整体的出租状况，出租率越高，企业越健康。
• 空置率：与出租率相对。
• 退租率：一段时间内，退出办公空间的衡量指标。
• （平均）单位面积成本：衡量单位面积下改造、服务、维护等的成本，单位面积成本越低，其增值空间也就越高。可以再细分为：单位面积改造成本、单位面积运营成本。
• （平均）单位面积利润率：体现单位面积下的综合收益指标。
• 空间总面积：管理面积越高，聚集性越高，规模效应越明显，是体现综合实力的重要指标。
• （平均）单位面积改造时长：衡量改造周期长短，改造效率高低。
• （平均）改造周期：指的是从获取空间之后，完成改造的平均时长。
• （平均）空置周期：指的是从改造完成，到完成出租的平均空置周期。
• 空间周转率：指的是在一定周期内，空间内的企业流转更替情况。
• 平均租赁周期：指所有租赁用户，在空间内驻留的时间长短。
• ……

以上只是出于自己拍脑袋的一些指标，未必准确，如果有同学在类似的企业可以跟我沟通或者帮我亲身验证下。

五、写在最后的一些想法

• 这项业务本身就是一个比较好的业务，盘活了城市中一些闲置空间，提高了空间的利用率，这应该是ZF所倡导的，相信与ZF的合作将会是一个非常重要的途径。
• 区域性，集中性的大型共享办公空间的改造将会越来越多。
• 融合现代、科技、休闲、自由办公、社群运营、文化体验于一身的空间将越来越受欢迎。
• 共享办公空间将融入更多前沿文化，如：主题性的共享办公空间、二次元文化等等。
• 规模化效应将越来越明显，整体运营能力和运营成本的控制，将很大程度上左右企业的发展。
• 共享办公空间的发展会更加多元化，市场竞争长期存在。

注：部分统计数据来源于《2016中国创新创业报告》

作者：Colin，公众号：颇有微词（poyouweici），我的记忆不好，但我会写字。

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