编辑导读：数字经济是近几年的大风口，全国各地的园区都在如火如荼地进行智慧化建设。本文将围绕智慧化园区建设展开分析，希望对你有帮助。

近几年，数字经济趁着新基建的大方向成为新风口，全国各地的园区智慧化建设进入集中的投产建设期。

经常会遇到一些问题，智慧化园区建设，到底应该怎么做？要回答这个问题，必须了解下园区运营背后的业务原理。

一、先搞懂业务本质，再理解智慧园区建设

1. 对象研究

园区到底是什么？

智慧园区，本质上是一个物理空间范围内的所有对象集合，对象可分为“物”、“人”、“事”三类。

物的对象包括：

1. 智慧园区的本质是一个“园区”，本质上是指一个物理空间范围；
2. 园区的内部是建筑及设施（设施指园内道路、绿化、景观等）；
3. 建筑的本质是空间及其一系列的附属设施（能源控制设施、通行设施、各类机组）；

人的对象包括：

1. 业主：园区的所有权人
2. 管理者：对部分物的对象，及事务进行管理的角色；
3. 租户：园区内开展经营活动的空间租赁角色；
4. 员工：管理者及租户下开展生产经营活动的单一个体；
5. 访客：租户业务相关往来人员角色；

第三方服务人员：企业开展生产经营活动，以及员工生活等场景，所涉及到的第三方服务人员；

事的对象包括：

在人与人之间，人与物之间，所发生的全部事务。该范畴下内容过多，暂不展开列举。

2. 国内外园区的核心差异

在对象研究中，中国大部分场景所指的园区“业主”，与国外的园区的“业主”有很大差别，这个差别来自于我们的社会体制差异。

1）国际模式研究

国际上的园区，主要表现形态是商写楼宇为主。其背后的“业主”是各类投资基金（REITS模式，各类社保、教师福利的基金，都会选择持有商业楼宇，利用楼宇租金稳定的现金流收入来支付社保支出），最成熟的“AM”（Asset Management）资产管理模式在美国（后面可单独撰文来说说美国的商业地产管理模式）。

因此，国际商业地产管理AM为业主利益服务，业主需要的是物业增值，以及稳定的现金流收入，该利益，与国内的商业写字楼业主的利益，基本一致。

2）国内模式研究

国内的园区，从模式上看，商业楼宇的经营模式较为落后，中国的产业园区经营模式较为先进。

商业楼宇模式：在2005年之前基本为小业主模式。典型代表潘石屹的soho，开发商建设完成后，办公空间都被出售，以便于实现开发商的快速资金流变现，中国的地产经济因为高流动性，导致没有什么企业愿意去持有，均以出售为主，然后返租模式开展楼宇空间运营。

因此，国内商业地产的小业主模式，造成了国内商业地产模式的软肋，比较落后，小业主的利益难以协调统一、过分注重短期利益，无法就楼宇改造提升等资本项目达成一致，导致时间长久之后楼宇竞争力下降等问题，且空间所有权分散，造成租赁困难，管理成本高昂。

园区模式：指政府国投的各类园区，比如杭州的城西科创大走廊一带的各类园区（如未来科技城海创园）。这类园区背后的业主是政府旗下国有企业。该模式有非常大的先进性和前瞻性，政府投建产业园区，园区物业本身的增值以及租金收入并不是政府主要目标，政府核心诉求是产业经济税收、地方产业经济结构优化、以及社会就业、治理稳定。

因此，中国的产业园区，一般由政府旗下国资企业充当大业主，除了基本的AM管理，更注重长远产业经济发展以及社会治理。其核心利益诉求比传统AM具有更高前瞻性，更注重政府层面的统筹、产业政策下的资源配置、以及社会公共服务配套。该特点也对国内各类园区的管理、运营、服务上提出了更高要求。

3. 园区管理场景中的核心业务

业务的本质，是为了发挥资产的价值。发挥价值所依靠的业务模式，即可视为核心业务。中国产业园区的业务，可以理解为传统商业地产管理基础上的迭代升级版本。

1.0 模式：标准化AM业务模式

标准AM业务，主要指非政府的大业主对商写楼宇的管理及经营模式。

商业楼宇的经营管理，对于其业主而言，本身即一桩生意。生意的目标为盈利，盈利=收入-支出。故对于一名资产管理经理而言，收入主要来自两个部分：

1. 物业本身的保值及增值；
2. 物业租赁获得的租金收入；

尽量确保楼宇能够产生尽可能多的租赁收入，保持楼宇建筑本身的竞争力来确保物业保值增值，同时管理开销，确整体资产的盈利。这就是商业楼宇经营的业务本质。

2.0 模式：中国产业园区的业务模式

政府推动产业园的发展，其背后的核心利益诉求包括：

• 有效的物业运营管理，实现物业资产的增值；
• 地方经济（产业）的发展，带动政府税收增长；
• 通过经济（产业）的发展，带动社会就业，稳定社会治理；
• 通过经济（产业）的发展，优化地方经济结构，增强城市综合竞争能力；
• 更多……

政府拥有丰富的资源体系，如下图。产业园区只是其中的土地空间资源，政府通过配置资源，实现上诉核心利益。

二、完整的产业园区发展业务模式

政府资源体系，最终转变为空间资产、各类政策、产业公共服务、社会数据资源等形态。在产业园区这一微缩生态中，政府资源体系与企业人才之间，缺少高效的链接能力。

因此智慧化园区+产业服务能力，最终将会是两者之间的桥梁，也是利用平台+服务，提升政府与企业的协同效率，提升产业经济发展效益，提现最终的服务价值。

三、产业园区业务模式下的价值传播链：

只有我们充分认知了产业园区的业务运营原理，我们讨论智慧园区的建设，才有了清晰的目标和方向，我们才能回答，投入物联网IOT和各种智慧化管理应用，背后真正要实现的是什么。

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