编辑导语：园区作为城市的基本单元，是最重要的人口和产业聚集地，泛指具备可持续化发展能力的综合建筑群空间。在数字化转型的大背景下，园区运维要如何才能智慧起来呢？一起来看一下吧。

正式开始之前，先简单做下简单的名词解释。

数字化转型：国家大政策方针。数字化转型是指建立在数字化转换、数字化升级基础上， 进一步触及公司核心业务，以新建一种商业模式为目标的高层次转型。数字化转型是开发数字化技术及支持能力以新建一个富有活力的数字化商业模式。

园区：这里说的园区泛指具备可持续化发展能力的综合建筑群空间（居住类建筑、公共类建筑、基础设施类建筑和工业类建筑），包括但不限于商业、生产工厂、政府、机场、城市新区、企业园区、产业园区、校园、住宅小区、旅游景区、写字楼等。

一、园区发展现状

1. 市场洞察

中国城镇化正在加速，根据2019年国家统计局数据显示，中国城镇化率已达60%，百强市GDP占全国GDP比重超过70%。

园区作为城市的基本单元，是最重要的人口和产业聚集区。根据市场洞察数据显示，90%以上城市居民工作与生活在园区，80%以上的GDP和90%以上的创新在园区内产生。

园区的形式有很多，包括产业园区、教育园区、制造业园区、科研园区、社区等等。以产业园区和社区为例，据国家发改委、科技部等联合发布的《中国开发区审核公告目录》（2018年版）统计，国家级开发区552个，省级开发区1991个，各类社区超过30万个。据IDC统计，2017年全国园区投资达220亿美元，未来三年复合增长率8.5%，园区经济已成为中国经济主要的承载平台和增长动力。

2. 园区智慧化转型的挑战

园区的形态在不断的演进和发展，管理幅度越来越大，管理对象越来越多，承载的业务也越来越复杂，园区有限的基础设施和服务能力与人们日益增长的生产生活需求之间的矛盾愈发突出。园区从安全、体验、成本和效率等方面，面临着以下几个方面的挑战：

• 基础设施亟待改造：如弱电系统、网络系统、数据中心等基础设施老化，有线、无线等网络独立部署，彼此不联通，缺乏智能化的基础，迫切需要升级改造。
• 缺乏顶层设计：传统园区往往缺乏系统性和前瞻性的规划，智慧化建设以碎片化功能建设为主，系统性考虑不足，各子系统封闭孤立。
• 管理运营能力薄弱：园区管理粗放，大量管理靠人，人力成本很高。例如安防管理以人防为主，问题处理被动响应，主动服务不足。对再比如有些园区建设了大量的视频系统、门禁等系统，却未有效收集各系统的数据进行整合处理，大量建设成本的投入并没有带来运营效率的显著提升。
• 智慧化服务不足：缺乏对用户体验的关注，无法感知人的需要，不能提供主动服务。比如投入很大成本建设新办公楼、停车场等设备设施，但并未实现可视化管理和智能联动，造成服务难以满足用户要求，用户体验差。
• 数据缺乏治理，信息孤岛现象严重：各业务的信息系统相互独立，数据不能有效共享和互通，信息孤岛现象严重。系统之间无法联动，无法实现整体智能化。

3. 智慧园区的新机遇

“数字中国”是新时代国家信息化发展的新战略，是满足人民日益增长的美好生活需要的新举措，是驱动经济高质量发展的新动力，包括大数据、云计算、人工智能、数字经济、新型智慧城市等内容。

“数字中国”从国家层面对信息化进行顶层设计和统筹部署，推动中国经济社会的数字化转型升级和国家数字竞争力提升。以5G、人工智能、大数据、工业互联网为代表的“数字基建”，建设以数字化为核心的全新基础设施，以及经过数字化改造的传统基建，为数字经济的持续发展奠定基础，具有极为重要的战略意义。

同时，国家发改委、国务院、住房和城乡建设部、科技部发布了一系列与智慧化、数字化建设相关的政策及指导意见，可以作为园区转型升级的指引，为智慧园区的建设创造了良好的政策环境，也给智慧园区带来新的建设机遇。

4. 各利益相关方的诉求

园区的相关利益相关方主要包括政府/监管机构、园区经营/管理方、进驻的企业/商家/单位等、园区的住户/用户/访客/消费者等四大类，他们对于园区的诉求大体如下：

• 政府/监管机构：负责园区的宏观规划，主要关注园区产业经济发展和民生治理改善。期望通过智慧园区的建设提升园区的综合治理能力，为产业的均衡发展提供支持，促进GDP的高质量增长。同时，政府和各级监管机构，希望通过园区智慧化治理，保障园区里的人们健康安全，生产生活有序，环境得到有效保护，人才就业得到保障等。
• 园区经营/管理方：希望通过智慧园区建设，降低投资风险，提升投入产出比，实现资产保值增值。通过园区数据共享、资源充分利用，创新园区的商业模式，全面提升园区经营效益；同时，园区管理者希望通过数字化运营和提供丰富的服务，提高园区内企业和用户的满意度，增强使用方粘性，提升园区知名度，吸引更多的企业和用户进驻园区。
• 进驻企业/商家/事业单位等：主要关注产业生态链共生发展和智慧化服务，通过智慧化技术，实现生态链的互利共赢，促进业务高效运转和业务增值，并有利于吸引和留住人才。
• 园区的住户/用户/访客/消费者等：这一部分是园区最广泛的利益方，希望在园区的生活更加安全、健康、舒适和便捷；工作更加高效、便捷和简单；希望未来的园区不再是冷冰冰的物理空间，而是有温度的和谐空间。

二、新型智慧园区的全新定位

1. 智慧园区的定义

通过对园区当前现状与未来发展趋势的调研，我们可以把新型智慧园区做一个简单的定义：未来的智慧园区是一个基于数字化技术的将人（园区中的各利益相关方）、机（园区中的各智能设施）和务（园区中的相关业务和服务）以全方位感知连接在一起的具备主动服务能力的可持续发展空间。

园区包含有生命的人，无生命的建筑、设施设备和环境空间；也包含各种人在园区产生的活动轨迹，已发生和正在发生的业务包含人群交流与协作产生的联系；包含园区运营的数据等等。未来智慧园区内人与人、人与物，物与物，业务与业务之间不再是孤立隔离的个体，各种元素像一个整体一样彼此交互、作用和影响，系统间的协同、信息的交互、业务的融合成为常态，在交互和融合的过程中实现价值再造。

未来可以通过摄像头、传感器等物联网设备，深度感知园区内的人、机、物、空间等静态及动态的信息和变化，并在数字空间形成实时精准的数字园区映像，实现相互之间无缝对接与协同。

改变过去单业态、单园区空间与资源不足的状况，实现单业态多系统的资源融合，突破园区的物理空间与资源的限制，提供智能服务，使园区成为人、机、务深度融合体。通过AI、云计算等数字化技术的赋能，从建成之日即是生命的开始，园区将拥有思考、交流和学习能力，并不断积累成功的经验与失败的教训，不断地自我校正。

智慧园区也将拥有自我学习、自我适应和自我进化的能力，通过园区相关系统的协同与深度融合，为园区内的人机务提供主动管理、主动关怀和主动服务。在应对不确定性和突发情况下，具备按需调整能力，通过柔性化管理，提升园区风险应对能力，实现自身资源共享及与社会资源的协同。

未来智慧园区将是绿色高效的物理空间，降能减耗，充分利用园区的能源和资源，做到资源与服务按需使用、不浪费。可持续发展的园区空间，将能成为经济、生态和社会可持续发展的源动力。未来智慧园区融合人与设施、人与建筑、人与空间、人与产业、人与生活，园区智慧化转型将实现自学习、自成长、自演进，成为可进化的有机生命体。

2. 智慧园区的本质

1）全面感知

是指应用各类传感器和物联网技术，采集园区各类状态数据和业务数据，主动感知变化和需求。通过全面感知，实现园区内资源可视、状态可视，是园区事件可控、业务管理的基础。

比如，可以实时感知园区内的人员位置、人群分布等信息，当人员异常聚集等情况发生时，及时进行疏散；当梯控、闸机等设备运行状态异常时，也能实时被感知，及时去维修，保障服务连续性，提升设备的使用寿命。

2）泛在联接

是指借助多种联接方式，连接园区内的管理系统、数据系统与业务系统等。通过泛在联接，实现园区内人、机、务高效联接，进而打破数据和业务孤岛，打通垂直子系统，实现数据互通及业务和数据的融合。比如，远程启动空调，可以按照个人使用习惯进行温湿度调节，这就实现了人与物的联接；摄像头识别异常人员进入，触发安防系统报警，这就实现了物与物的联接。

3）主动服务

是指园区具有主动告警、自动控制调节和辅助决策等能力。借助AI和大数据决策判断，实现对园区物、事及环境等对象的自动控制、自动调节、主动处置。比如，会议室内设备会在会前20分钟自动启动，自动调节会议室灯光、温湿度等；在会议结束后，自动关闭会议设备，通知保洁人员清洁会议室等。

4）智能优化

是指在AI和大数据等相关技术加持下，实现园区自我学习、自我迭代优化的能力。比如，中央空调冷水机组启停时间，可以基于室外环境、温度，室内人员数量等多个因素进行自动调节，使冷水机组运行在最佳性能系数区间，实现温度控制、降低能耗，进行动态调整及完善，直至最优。

5）绿色节能

是指借助多种技术手段和新型节能环保材料，实现园区资源消耗可视化、可优化，做到园区绿色环保、低碳节能。比如商务空间可基于进入本区域的人员数量及其使用习惯，进行相应数量的开启，避免空间浪费现象发生，实现空间资源利用最大化，绿色节能。

6）业务增值

是指园区助力业务发展与创新，促进业务增值。通过平台的数据共享、信息互通，将有效促进园区内生态链建设与共赢，带来新业务收益。比如，基于用户历史消费习惯、偏好行为等画像数据，精准推送促销活动及商品信息，实现精准营销，获取收益。

三、智慧园区的建设

1. 建设体系

智慧园区的建设与运营需要从顶层设计入手，基于开放式架构和以用户为中心的服务理念，打造智慧园区运营管理服务体系。

通过顶层设计，分析业务痛点与需求，洞察行业和技术趋势，规划智慧园区的战略和愿景。

顶层设计一方面用于指导建设施工方案，在建设初期充分考虑建设运营一体化和园区多系统融合；另一方面指导园区建成后的运营管理和可持续发展，实现园区跨域、分权管理，实现园区内多种业态数据共享、园区与社会资源的融合，提升园区的建筑物内、建筑物与建筑物之间、园区与城市之间的联接与效率。

通过系列标准制定，融合包括5G、云、AI等新技术，在智慧园区打造一个标准建设路径与架构，使园区智慧化设计与建设有可参照的依据，能真正实施落地。

智慧园区数字平台基于云计算，整合物联网、大数据、人工智能和视频云等技术，对园区的人、事、务等对象进行数字化建模和重构。通过人员服务、物联服务和集成服务等能力支持应用开发，支撑业务创新，提升交付效率，降低开发门槛；支持不同生态的园区业务子系统接入，建立万物互联的智慧园区，实现园区的整体智慧。

2. 建设目标

1）产业园区

①增强综合管理能力

通过智慧园区综合信息服务系统，搭建园区综合管理应用体系，包括视频监控管理、消防管理、物业缴费管理、资产管理、停车管理、基础设施管理等，整合业务发生时间、进度、人员等信息，串联业务处理全人员、全物资、全过程，更加清晰、 直观地展示业务处理进展，提升对管理对象和事件的智能感知和自动识别能力，提高园区综合管理能力和水平。

②提高智能运营水平

通过智慧园区综合信息服务系统，搭建园区运营应用体系，加强对园区应急管理、设施设备智能运维、环境监测、管网监测、能耗监测，利用智能化硬件设备和应用软件，对信息资源全面汇聚、整合、 分析、共享，增强园区监测运维能力，提升园区智能运营水平。

③提升智慧服务能力

通过智慧园区综合信息服务系统，搭建园区服务应用体系，包括公共服务、政府服务、电子商务服务、金融服务、培训服务、园区产业孵化服务、园区企业发展服务等，形成多元化、多层次、智能化的园区智慧服务体系，提升园区便民利民服务能力，园区企业和居民能够方便快捷地享受园区各类服务。

④实现投资效益最大化

通过提高园区核心竞争力扩大园区社会知名度，开辟新的可持续运营模式和盈利空间，利用园区智能化技术提高能源利用率、资源利用率、人力资源利用率、办公效率、服务效率，从而实现投资效益的最大化。

2）住宅社区

①增强社区监测运维能力

通过智慧社区综合信息服务系统，搭建监测运维体系，包括设备监控、视频监控、消防监控、环境 监测、智能门禁、故障报修等，利用智能化硬件设备和应用软件，对信息资源全面汇聚、整合、分析，增强社区监测运维能力，实现对社区运行全方位、动态的可视化监管。

②提升社区治理能力和管理水平

通过智慧社区综合信息服务系统，加强对社区消防隐患、基础公共设施隐患、高空抛物隐患、 群租隐患等各类隐患治理，支撑社区物业缴费、信息发布、停车管理、 房屋管理、重点单位管理、人口管理、垃圾分类等，串联业务处理全人员、全物资、全过程，更 加清晰、直观的展示业务处理进展，提升对管理对象和问题的智能感 知和自动识别能力，提升社区治理能力和管理水平。

③提升社区便民利民服务能力

搭建社区便民服务应用体系，包公共服务、生活缴费、报事报修、商业服务、社区文体、社区医疗、 社区养老等惠民应用，支持社区居民投诉建议，不断提升社区服务 量，形成多元化、多层次的社区便民服务体系，社区居民能够方便快捷地享受社区各类服务，提升社区居民的满意度。

3. 建设路径

搭建物理感知设置，部署智能化设备，加强基础设施的智化改造，加强网络系统和计算存储设施建设，为智慧园区提供基础物质条件。涉及内容包括：给排水智能化、电力设施智能化、消防设施智能化、燃气设施智能化、环卫设施智能化、智能充电桩、智能照明、智慧灯杆、智能IBMS（空调、新风、电梯、视频监控）、智能门禁（访客）、智慧停车、入侵报警、信息发布、环境能源监控、公共广播、智能会议、信息引导、电子巡查系统等。

建立数字孪生的BIM模型，利用模型可视化管理物理园区的建筑、设施和设备。 模型可实地采集建模，也可利用楼盘基于城市信息模型建设指南和竣工图纸建模。利用BIM模型的可视化特性管理物理园区的建筑、设施和设备。

高效利用软件系统和信息技术，如基于人工智能技术的视频对象识别人脸、车辆，可视化管理园区的实有人口、实有单位、车辆进出和停放状况；再比如监测设施设备故障，自动生成解决方案，及根据以往经验预测发生故障概率等。

建设智能化设备，利用物联感知技术实时自动感知园区建筑、设施、环境的状态，可采用人工智能技术进行数据分析，支撑智慧应用。

建设综合信息服务系统，基于前四个层次提供的技术支撑，搭建园区智慧应用。

智慧园区整体架构如下：

4. 系统重点功能场景

1）安全管理

利用5G、IOT、AI技术，结合AR、高清视频等，将无人机、机器人等投入到安全管理领域，提升安保级别，支持全方位安全保障。

园区楼宇高点，设置监控摄像头，可以实现园区状态一览无余；通过无人机回传视频与VR眼镜的结合，可实现安保人员无死角远程追踪，协助应急处理等突发事件； 实现各系统之间的实时联动，结合BIM模型自动定位到异常空间位置，自动调取视频安防监控，达到智能化安防管理的目的 ；通过机器人在安防巡逻的应用，实现全天候的园区安防巡航。

基于5G的大带宽、低时延特点，使摄像头回传的高清视频足以看清数公里范围内的人员特征、车牌等细节，也可以处理大型园区突发海量人员信息，使园区安全保障能力得到大大提升。

2）应急管理

支持对社区基础公共设施隐患事件进行采集，可以对基础公共设施隐患事件追溯检索，也可以对基础公共设施隐患事件处置流程进行管理。基于AI技术和大数据技术对基础设施隐患事件进行统计分析，应用BIM技术可以通过对环境情况的监测，分析出各区域事故发生的可能性，并有针对性地采取措施将事故发生的可能性降低，将应急管理由被动变为主动。

同时可以结合BIM对应急信息进行可视化展示，并可以进行告警事件的联动处理。使得在园区内人员“无感”的情况下，保障人员健康安全，守护园区美好、舒适的物理环境。

3）空间管理

对全建筑物范围空间的规划使用管理，包括全建筑范围内每个房屋的空间数据管理，如空间数据的存储和调用、空间使用情况、租赁管理、空间规划等。部门、人员占用、使用类别及属性信息、使用面积、信息变更管理等，提升了房屋使用和空间规划的合理性。

可以对当前空间的使用情况进行分析，寻求优化的可能性。并且监测人流情况，并在空间规划时考虑人流的影响，分析出人流密集区域，以便制订差异化的租金，从而最大限度地实现经营利润。

通过创建、查询空间分配方案或计划，协助运维管理人员进行空间定位、智能导航等，合理规划设备设施位置和人流路线。对空间使用信息如属性及使用面积、体积等进行数据分析都是BIM空间管理中的应用。

4）设备/资产管理

对建筑中设备运行的监测和运行状态的控制调整。生成前瞻性维护计划，自动提醒维护人员，驱动维护流程，对异常情况进行预警提醒。可对相应构件的备件进行关联管理，包括备件采购、存储等功能。将设计阶段和施工阶段产生的设备基本信息，如型号、参数、生产厂家及合格证等，对应地添加到设备的属性中去，并在设备管理过程中录入新产生的信息。

通过BIM模型所特有的3D化表达方式，可以实时查看设备模型的运行状态，并在三维空间内进行设备的准确定位，帮助设备管理者有效地进行设备管理决策。

通过手机终端将总阀门位置信息发送给维修人员，便可以立即关闭该危险区域的水、暖、电等全部机电设施，待事故处理后再行开启即可。支持信息查询如供应商、使用年限、联系电话、免修年限、维护情况、维修人员、所在位置等，对即将超过使用年限的设备进行报警和更换，防止事故的发生。

当设备的使用时间达到维护计划的时间节点时，系统会自动提醒用户，会将所有的信息发送到维修人员的手机终端，相关的维护人员手机终端上也会出现工作日程提醒。利用物联网、5G、AI等技术，使人机务具备自动感知能力，具备互联互通和系统联动能力。

通过园区内传感器、周界、监控、闸机、门禁和智能设备等实现跨系统智能联动，再基于人、机、务的状态，以及历史数据和人的使用习惯，对环境温度、能源消耗等，做出分析、预判，并给出优化措施建议，从而实现设备及系统的主动服务。

5）能耗管理

借助物联网、AI和大数据等新技术，能效管理系统能感知能源消耗情况，采集各类能源（水、电、气、暖）使用数据，建能源调度、设备运行、环境监测、人流密度等多维分析模型，并依托字平台的大数据智能分析诊断模型和算法，根据时间和空间对空调、照明、动力等分项的能耗进行多维度的统计分析，包括昼夜峰谷比、季节峰谷比，诊断可能存在的能源浪费行为，辅助管理优化，达到减少能耗的目标，改变传统粗放式的供能模式。

能效管理系统可以主动感知办公室或会议室内人员分布及变化，对末端空调及照明实时动态控制，构建“人来灯亮，人走灯灭”的智慧模式。从而建立以需求驱动的精准供能模式，提供舒适空间体验、精准用电预测、高效能效管理，实现绿色低碳节能环保的可持续发展空间。

6）停车场管理

将园区所有车场在一张图上标注、 直观展现车场及设备信息，支持车辆通行设备管理功能。支持车辆自动识别出入场功能。支持包含现金支付、微信支付、支付 宝支付、无感支付或 ETC 支付等方式的支付方式。结合5G和大数据技术，通过实时监测与分析社区车位使用情况，整合社区周边社会停车资源，进行智能停车位置导引，提高车位使用率，提升停车体验。

四、总结

各行业数字化转型正在全面加速，园区作为经济的主要承载平台和人类活动的主要场所，也在不断进化与发展，从传统园区向智慧园区不断演进。

在数字化转型的需求与技术双轮驱动下，园区必将从封闭走向开放，由单一迈向融合，从服务缺失到极致服务体验，从单点智能到全方位智慧。

#专栏作家#

流年，人人都是产品经理专栏作家。互联网产品设计师，6年互联网产品设计经验。擅长用户体验设计，喜欢钻研需求功能背后的技术实现方式；在成为综合型产品设计师的道路上不断努力前进！

本文原创发布于人人都是产品经理。未经许可，禁止转载

题图来自Unsplash，基于CC0协议